Guide pratique
Le conseil syndical est l'un des trois pouvoirs de la copropriété, avec le syndic et l'assemblée générale. Mal compris, il devient inopérant. Bien tenu, il transforme la gestion. Voici les 7 erreurs les plus fréquentes observées sur le terrain, et la méthode pour s'en sortir.
Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne un avis sur les questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit.
Trois mots clés : assister, contrôler, avis. Pas exécuter, pas gérer, pas signer.
Le conseil syndical commande des devis, signe des bons pour travaux, paie des factures, négocie directement avec des artisans, distribue des appels de fonds.
Le conseil syndical n'a aucun pouvoir d'engagement. Tout acte signé en dehors de son rôle n'engage juridiquement personne, mais peut engager la responsabilité personnelle du conseiller. Le syndic perd la maîtrise du dossier, les copropriétaires ne savent plus qui décide quoi.
Restaurer la chaîne : le syndic exécute, le conseil syndical contrôle, l'AG vote. Tout ce qui dépasse l'entretien courant doit passer par le syndic et, le plus souvent, par un vote en AG.
Le conseil syndical reçoit le projet de comptes annuels 15 jours avant l'AG, le regarde 10 minutes, et donne un avis favorable par confort.
C'est la seule fois dans l'année où le conseil syndical peut détecter une anomalie : doublon de facture, prestataire payé deux fois, contrat reconduit alors qu'il aurait dû être résilié, ventilation incorrecte des charges, provisions sur travaux indûment dépensées.
Bloquer 3 à 5 heures dans le calendrier dès réception du projet. Comparer poste par poste avec l'exercice précédent. Demander au syndic les justificatifs des écarts importants (supérieurs à 10 %). Si le conseil syndical n'a pas le temps, mandater un membre pour ce contrôle ou demander un appui méthodologique externe.
"On va demander au syndic des explications sur les charges." Le syndic répond "les charges sont conformes au budget". Le conseil syndical en reste là.
Une question floue produit une réponse floue. Le syndic n'a aucune raison d'aller plus loin que ce qui lui est demandé.
Reformuler en questions précises, datées, chiffrées :
Une question précise par sujet. Réponse écrite demandée sous 15 jours.
Le conseil syndical envoie 10 questions au syndic, reçoit 3 réponses partielles, et oublie les 7 autres. Trois mois plus tard, le problème resurgit, comme neuf.
Sans suivi, aucune contrainte ne pèse sur le syndic. Les demandes traînent indéfiniment.
Tenir un tableau de suivi simple, mis à jour à chaque réunion du conseil syndical : date de la demande, sujet, question précise, réponse attendue le, statut, réponse reçue. Mention obligatoire à chaque AG des demandes restées sans réponse. Cela motive le syndic à répondre.
L'AG vote une réfection de toiture en juin. Trois ans plus tard, rien n'a été fait. Le syndic ne relance pas, le conseil syndical n'a pas suivi.
Une décision votée en AG a une durée de validité. Au-delà, il faut souvent revoter. Pendant ce temps, la situation se dégrade, les coûts augmentent, et la responsabilité du syndic et du conseil syndical peut être engagée si un sinistre survient.
Lister, en début d'année, toutes les décisions d'AG des 5 dernières années non encore exécutées. Pour chacune : vérifier la date de péremption (en général 1 à 2 ans selon la nature), demander au syndic l'état d'avancement, inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG : confirmation, relance, ou abandon.
Le conseil syndical reçoit la convocation 21 jours avant, ouvre l'enveloppe 2 jours avant, découvre 30 résolutions et 15 annexes.
L'AG est l'unique moment où les décisions structurantes sont prises pour l'année. Mal préparée, elle se subit. Bien préparée, elle structure la copropriété.
Bloquer 3 réunions du conseil syndical avant l'AG :
L'AG dure ensuite 2 h au lieu de 4, et les décisions sont meilleures.
Le contrat du syndic professionnel est reconduit tacitement chaque année depuis 8 ans. La rémunération a augmenté de 35 % cumulé. Personne n'a fait de mise en concurrence.
Le syndic professionnel sait qu'il n'est pas contesté. Aucun levier de négociation, aucune amélioration de service. Et le contrat type, depuis la loi ALUR, oblige à une mise en concurrence avant tout renouvellement.
Tous les 2 à 3 ans, le conseil syndical met en concurrence 3 syndics professionnels. Démarche :
Même si le syndic en place est reconduit, l'effet de concurrence se traduit souvent par une baisse de 5 à 15 % ou par des services supplémentaires.
Trois mots à graver :
Et un principe : le conseil syndical n'est ni un syndic d'opposition, ni un syndic remplaçant. C'est un contrôleur méthodique au service de la copropriété, qui pose les bonnes questions au bon moment.
Si vous êtes membre d'un conseil syndical à Strasbourg ou dans le Bas-Rhin et que vous reconnaissez 2 ou 3 erreurs de cette liste dans votre situation, un appui externe ponctuel peut accélérer la remise en ordre. Sans remplacer ni concurrencer le syndic professionnel.
Voir aussi : Appui au conseil syndical à Strasbourg, Aide conseil syndical Strasbourg et Checklist syndic bénévole.
Oui pour les copropriétés de plus de 50 lots. Fortement recommandé en dessous, sauf vote spécifique de dispense en AG.
Au minimum 3, en pratique souvent 3 à 5 dans les petites copropriétés. Le règlement de copropriété peut fixer un nombre précis.
Non, sauf décision exceptionnelle d'AG. Le conseil syndical est une fonction bénévole par principe.
Non. Le conseil syndical émet un avis. Le syndic signe et engage la copropriété, après vote de l'AG si nécessaire.
Mettre la demande par écrit (mail avec accusé de réception), fixer un délai de 15 jours, mentionner expressément la question dans l'ordre du jour de la prochaine AG. Si le blocage persiste, la mise en concurrence du syndic devient prioritaire.
Oui. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical peut prendre connaissance, à toute époque, de toutes pièces, documents, correspondance et registres se rapportant à la gestion du syndic.
Non. Tout copropriétaire (occupant ou bailleur), son conjoint, partenaire de PACS ou représentant légal d'un copropriétaire peut être membre du conseil syndical.
30 minutes pour identifier le blocage et proposer une suite utile si nécessaire.
